1. Понятие рынка недвижимоти




Скачать 184.5 Kb.
Название1. Понятие рынка недвижимоти
Дата публикации16.08.2013
Размер184.5 Kb.
ТипДокументы
zadocs.ru > География > Документы
1. Понятие рынка недвижимоти.

    Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

    Из  всех видов рынка недвижимости мы будем рассматривать рынок жилой недвижимости. 

    2. Классификация жилой  недвижимости.

    Всю жилую недвижимость можно разделить  на следующие виды:

    а) Элитный класс (подклассы «Элита А» и «Элита В»)

    б) Бизнес-класс (подклассы бизнес- и  комфорт-)

    в) Эконом-класс (подклассы «верхний Э-К» и нижний «Э-К») 

    2.1. Технология использования классификации.

    Если  рассматривать вопрос отнесения  объекта к тому или иному классу с позиции застройщика, то все факторы, определяющие классовый уровень новостройки, можно разделить на две категории - неуправляемые и управляемые.

    К неуправляемым факторам относятся  все характеристики местоположения объекта - престижность района, транспортная доступность, экологические характеристики местности, видовые характеристики и пр. Эти факторы определяют возможность позиционирования объекта в рамках того или иного класса.

    Управляемые факторы - это качественные характеристики самого дома, которые задаются девелопером на этапе разработки концепции объекта. Вместе с характеристиками местоположения они и определяют окончательное отнесение дома к тому или иному классу.

    Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень важности различных параметров домов с точки зрения классификации разная. При ранжировании объектов обычно разбивают факторы, учитываемые при оценке качества проекта, на три группы – факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.

    К факторам первого порядка, имеющим  принципиальное значение при определении класса объекта, относят:

  • Материал стен дома;

  • Архитектурный облик;

  • Площади квартир;

  • Высоту потолков;

  • Инженерное оснащение.

    Данные  факторы определяют возможность  отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: новостройка может быть отнесена к определенному классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.

    Дальнейшее  ранжирование новостроек производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым относят:

  • Количество этажей;

  • Количество квартир;

  • Технологию остекления;

  • Качество отделки общественных помещений;

  • Организацию безопасности комплекса;

  • Вид паркинга, обеспеченность машиноместами;

  • Организация территории;

  • Уровень сервиса.

    Данные  факторы так же, как и факторы  первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определенному классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка. Если по отдельным факторам второго порядка класс объекта оказывается ниже, то к базовой категории, определенной на первом этапе ранжирования, может быть добавлен знак «-».

    Тем не менее, если не соблюдаются требования по большинству факторов второго порядка, объект переводится в более низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее качество отделки мест общего пользования, недообеспеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.

    В случае, если девелопер выполнил требования по факторам второго порядка с некоторым «запасом», то к базовой категории может быть прибавлен знак «+».

    К факторам третьего порядка относятся:

  • Количество этажей,

  • Количество квартир на этаже

  • Инфраструктура.

    Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они  влияют на отнесение объектов к промежуточным категориям, но не влияют на перенос объекта в более низкую классовую категорию.

    Рассмотрим  теперь отличительные признаки каждого  класса. 

    2.2. Элитный класс.

    К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья подразумевает самые лучшие и дорогие предложения в городе, причем это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв. м); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2 м/м на квартиру).

    Особое  внимание при отнесении дома к  элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в элитных домах достигается за счет целого ряда критериев. Во-первых, за счет собственной огороженной территории, доступ к которой имеют только жильцы дома. При наличии офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них организовывается без пересечения непосредственно территории дома (входы со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.

    В настоящее время наличие и  состав внутренней инфраструктуры зависит от концепции дома, но общей тенденцией последних лет стало сведение объектов инфраструктуры к минимуму. Одной из причин стало увеличение эксплуатационных расходов на содержание инфраструктуры, которые ложатся на жильцов. Наличие собственной инфраструктуры в доме в настоящее время не является важным параметром жилых комплексов элитного класса, однако обслуживание жильцов по-прежнему должно быть на высшем уровне, вплоть до room-сервиса (заказ билетов, еды, вызов и т.д.). 

    2.3. Бизнес-класс.

    Бизнес-класс  самый распространенный на рынке, его  доля составляет примерно 60%. Этот класс занимает серединное положение между элитным и эконом классом. В категорию бизнес-класса попадает очень разное жилье: то, что в силу некоторых характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.

    В целом бизнес-класс – это жилье  повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, все-таки присущи некоторые общие характеристики, наиболее важными из которых являются:

    • расположение в престижных районах;

    • высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в элитном классе);

    • наличие подземного паркинга (не менее 1 м/м на квартиру);

    • квартиры с удачными планировками площадью (от 40 кв.м).

    К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем  в элитном классе. Однако конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.

    Как и в элитном классе, наличие  инфраструктуры является необязательным критерием, однако зачастую крупные комплексы бизнес-класса включают в свой состав объекты инфраструктуры спортивного, оздоровительного и развлекательного характера.

    Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную  охраняемую территорию, однако это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит отметить, что в сегменте бизнес-класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединенные единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.

     

    2.4. Эконом-класс.

    Наименьшее  количество требований предъявляется  к жилью эконом-класса. По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно, в основном возводится в отдаленных районах.

    По  материалу конструкций к этому  классу можно отнести как монолитные дома, которые по некоторым характеристикам не попадают в бизнес-класс, так и панельные дома.

    В домах эконом-класса допускается  наличие небольших квартир площадью от 30 кв. м с межкомнатными перегородками.

    Требования  к уровню безопасности возрастают вместе с классом дома. Если для элитного класса наличие собственной огороженной территории обязательно, для бизнес-класса – желательно, то для эконом-класса это не имеет значения, большинство из них не имеет собственной территории. Кроме того, в эконом-классе допускается наличие социальных квартир.

    Еще одной отличительной чертой этого  класса является то, что наличие  паркинга также не является обязательным требованием.
^

Классификация жилой недвижимости Московского региона.




Классификация – неотъемлемая часть практически любого бизнеса. В сфере недвижимости это очень важный компонент, который помогает понять мотивы ценообразования, определить качество объекта недвижимости и даже уровень окружения и инфраструктуры.
^ Классификация жилой недвижимости – самая сложная задача, т.к. единой системы не существует. Плюс речь идет о квартирах, которые люди покупают для проживания. К этому вопросу человек подходит очень серьезно, опираясь не только на финансовую составляющую, но и на такие факторы, как район, инфраструктура, контингент, природный фактор и др. Риэлтор, исходя из всех условий и пожеланий, определяет класс желаемого клиентом жилья, чтобы сузить область поиска и предложить покупателю только интересующие объекты, исключив лишнее.

 
^ Пример благоустройства придомовой территории.

Классификация жилой недвижимости также важна инвесторам и застройщикам. Она заметно ускоряет процесс осознания спроса на жилье определенного класса или в интересующем районе. Также классификация правильно спланировать процесс строительства, учитывая все условия, отвечающие задуманному классу объекта. 
Кроме того классификация способствует взаимопониманию между участниками рынка: инвесторами, застройщиками, риэлторами, аналитиками, продавцами и покупателями.
Чаще всего, говоря о классификации жилой недвижимости, мы вспоминаем такие понятия как эконом-класс, средний, бизнес-класс, элита, люкс и т.д. Несмотря на различие систем классификации, общее понимание все же существует. Система строится на множественных различиях, включающих такие факторы как район застройки, инфраструктуру, качество строительства, площадь квартир, уровень коммуникаций, безопасность и др. Также имеет значение и эстетическая составляющая. Например, благоустройство придомовой территории может положительно повлиять на спрос и даже привлечь более требовательного покупателя высокого уровня.

Для начала рассмотрим распространенные понятия.

Эконом-класс – это типовые панельные дома с небольшими квартирами, располагающими маленькими кухнями, санузлами и коридорами. Качество внутренней отделки, сантехники, дверей и окон может быть не самым высоким. Такие дома строятся в основном в спальных районах. Основным фактором при выборе является цена.



Бизнес-класс – такие дома можно обнаружить в центре или также в спальных районах, но в более престижных направлениях, возможно с благоприятной экологией. Качество строительства таких домов заметно выше. Просторные квартиры с продуманной планировкой. Все необходимые коммуникации высокого уровня. Возможна удобная и приятная прилегающая территория, собственная парковка или подземный гараж. Инфраструктура. Довольно часто дома объединены в квартал и охраняемый жилой комплекс. Основной фактор при выборе квартир в домах бизнес-класса – качество объекта и среды.



Элит-класс – это небольшой, но самый дорогой рынок. В данном случае речь идет о малоквартирных клубных домах высокого уровня в самых престижных районах Москвы. Эти дома также могут быть построены на основе эксклюзивных архитектурных проектов с использованием высококачественных материалов. В обязательном порядке огороженная охраняемая территория с собственной парковкой или подземным гаражом. В данном случае основным фактором, влияющим на ценообразование является престиж. Зачастую покупателям приходится проходить фейс-контроль и даже собеседование, чтобы застройщик или жители дома могли понять уровень покупателя, его образ жизни, характер и определить подходит он в качестве соседа или нет. Контингент таких домов состоит из очень обеспеченных людей: лидеров деловой среды, политиков, звезд шоу-бизнеса и др.





В пределах Московской области применимы два класса: Эконом и Бизнес. Объем строительства в области значительно выше столичного благодаря неосвоенным территориям, это стимулирует применение новых технологий и материалов, что значительно повышает качество объектов. В городах Московской области можно тоже встретить понятие «элитный дом». В этом случае речь идет об индивидуальных проектах жилых комплексов улучшенной планировки. Такие дома расположены в престижных районах городов и обладают всеми уже знакомыми нам преимуществами: охраняемая благоустроенная территория с ландшафтным дизайном, спортивными площадками, просторные и удобные квартиры, вся инфраструктура - в непосредственной близости. Для подобного рода объектов предлагаем использовать класс «Престиж».

Внутри каждого класса в разных классификациях могут существовать подклассы, это необходимо для специалистов узкой специализации. Также в некоторых вариантах встречаются промежуточные классы, например:комфорт-класс.
Комфорт-класс представляет собой жилые комплексы индивидуальной планировки с огороженной территорией. Комфорт-класс некоторые риэлторы применяют для определения уровня объектов между эконом и бизнес-классом. Однако это нововведение вызвало не мало споров, т.к. при глубоком изучении класса выявляются признаки «бизнес-класса», среди которых, например, наличие подземного гаража и ценовый диапазон.
Некоторые классификации включают в себя до десяти уровней. 
Мы являемся сторонниками классического варианта, состоящего из трех классов (эконом, бизнес, элит), при этом подразумевая разного рода частности при отборе. Это неизбежно даже при наличии десяти классов. Удобная небольшая и понятная классификация упрощает общение и взаимопонимание с клиентом.

Итак, в нашей версии существует три класса: ЭкономБизнес и Элита.
В классификации объектов Московской области будем использовать вспомогательный класс Престиж.
Из всего вышесказанного более-менее понятно, на чем строится эта классификация. Осталось разобраться с критериями, по которым мы определяем тот или иной уровень объекта.

Начнем с МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ. 
Ставим его первым, потому что именно с выбора местоположения начинается строительство.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Москва

Эконом-класс

Бизнес-класс

Элит-класс

Спальные районы. Окраина. Любое.

ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮЗАО или престижные районы в других округах.

Центральные районы столицы, престижные районы ЗАО.

^ Московская область

Эконом-класс

Бизнес-класс, Престиж

Спальные районы. Окраина. Любое.

Престижные районы города.

 

КАЧЕСТВО СТРОЕНИЯ

Москва

Эконом-класс

Бизнес-класс

Элит-класс

Типовые дома из панелей и иных сборных ж/б конструкций. Стандартная отделка и оснащение квартир. Минимальный набор инженерных сооружений. Площадь квартир от 35м2.

Индивидуальный проект монолитной или монолитно-кирпичной конструкции. Качественная отделка. Возможно наличие центрального кондиционирования, системы очистки воздуха и воды. Качественные лифты. Площадь квартир от 45м2.

Уникальный проект или сохраненный исторический фасад. Монолитно-кирпичное строение. Высококачественная отделка с применением дорогих материалов. Центральное кондиционирование, автономный тепловой пункт, высококачественные лифты.
Площадь квартир от 60м2.

^ Московская область

Эконом-класс

Бизнес-класс, Престиж

Типовые многоквартирные дома со стандартным оснащением.

Монолитные или монолитно-кирпичные дома с качественной отделкой и просторными квартирами.

 

ТЕРРИТОРИЯ

Москва

Эконом-класс

Бизнес-класс

Элит-класс

Неогороженная придомовая территория, стихийная парковка, стандартное благоустройство. Детская площадка.

Огороженная, благоустроенная, охраняемая территория, внутренняя парковка, возможен подземный гараж (1 м/м на квартиру).

Огороженная, охраняемая и благоустроенная территория с доступом только для жильцов. Ландшафтный дизайн. Подземный гараж (от 2 м/м на квартиру). Гостевая парковка.

^ Московская область

Эконом-класс

Бизнес-класс, Престиж

Небольшая придомовая территория со стихийной парковкой. Детская площадка.

Огороженная благоустроенная территория. Возможен ландшафтный дизайн. Своя парковка. 
Некоторые проекты предусматривают подземный гараж.

 

БЕЗОПАСНОСТЬ

Москва

Эконом-класс

Бизнес-класс

Элит-класс

Домофон, консъерж. Иногда видеонаблюдение.
Разнообразная публика.

Система видеонаблюдения и контроля доступа, круглосуточная охрана.
Однородный контингент, формирующийся по социально-экономическому фактору.

Круглосуточная многоуровневая система охраны, контроль доступа, ресепшн.
Однородное социальное окружение высокого материального и общественного статуса. Возможен фейс-контроль.

^ Московская область

Эконом-класс

Бизнес-класс, Престиж

Домофон. Кодовый замок. 
Разнообразная публика.

Консъерж, круглосуточная охрана. Возможно видеонаблюдение.
Однородный контингент, формирующийся по социально-экономическому фактору.

 

^ ОБСЛУЖИВАНИЕ И ИНФРАСТРУКТУРА

Москва

Эконом-класс

Бизнес-класс

Элит-класс

Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Инфраструктура в районе. На первом этаже возможны нежилые помещения: магазины, офисы, сервис...

Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Развитая инфраструктура в непосредственной близости. В доме возможны офисные помещения с отдельным входом вне придомовой территории.

Собственная сервисная служба, включающая обслуживание квартир. Развитая инфраструктура в непосредственной близости. На первом этаже возможны офисные или сервисные помещения отдельным входом с улицы и с согласия собственников.

^ Московская область

Эконом-класс

Бизнес-класс, Престиж

Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Инфраструктура в районе. На первом этаже возможны нежилые помещения.

Управление ТСЖ, ЖК и т.д. Развитая инфраструктура в непосредственной близости. В доме возможны офисные помещения с отдельным входом вне придомовой территории.



Данная классификация не претендует на уникальность и не является аксиомой. Но она очень помогает профессионалам компании «Династия-недвижимость» и, кроме того, имеет много общего с существующими классификациями, что облегчает взаимопонимание с контрагентами и застройщиками.
Строительные компании при планировании застройки учитывают существующие классификации, чтобы определить целевую группу потенциальных покупателей и удовлетворить условиям, определяемым тем или иным классом. Таким образом, застройщик определяет класс своего объекта и позиционирует его на рынке именно таким.
Но, все же есть некоторые стихийные факторы, независимые от застройщика, которые могут повлиять на ценообразование и определение класса объекта. Самым стихийным из них смело можно назватьМЕСТОПОЛОЖЕНИЕ.

У застройщиков и инвесторов выбор мест для строительства не особенно велик. На территории Москвы с каждым годом все меньше и меньше «пятен» под строительство. Таким образом, застройщику может достаться площадка в не очень удобном, с точки зрения транспортной доступности, месте или район с невысокими экологическими характеристиками. В этом случае район вряд ли может претендовать на престижность, и руководству проекта приходится принимать местный спрос, как есть, снижая класс объекта с расчетом на средний класс населения.
Поэтому на рынке, независимо от существующих классификаций, появляются объекты, которые можно отнести к промежуточным уровням, т.к. они не могут полностью удовлетворить требованиям классов. Также дома могут оказаться уровнем выше на фоне района. Так бывает когда планируется возведение элитного дома в спальном районе, но, например, на берегу реки рядом с благоустроенным парком. Опираясь исключительно на природный фактор, инвесторы надеются на быстрые продажи. Но местный рынок диктует свои условия, поэтому продавцам приходится адаптировать, снижая цены или застряв в длительном процессе продажи квартир.



Говоря о территориальных особенностях рынка, стоит упомянуть и о расширении границ Москвы. Это, безусловно, повлияет на спрос и объем строительства в присоединяемых районах. Скорее всего, это событие окажет влияние и на классификацию жилья на новых территориях, т.к. цены наквартиры вырастут, а это повлечет за собой повышение требований к строительству и обустройству независимо от класса.
Ну, а на сегодняшний день дома эконом и бизнес-класса имеют существенные различия, что влияет на ценообразование, делая рынок эконом-класса более доступным для населения. Если исключить элитнуюнедвижимость, соотношение эконом и бизнес-классов можно определить как 60 на 40. 
Финансовый кризис показал, что первый удар пришелся на цены в эконом-классе. Квартиры в домах бизнес-класса продержались в устоявшемся ценовом диапазоне чуть дольше, но зато позже дешевели темпами, опережающими эконом-класс.
Элитная недвижимость испытала незначительное падение цен – престиж всегда в цене.

Любая существующая классификация может претерпеть изменения в связи с прогрессом, ростом цен, требований, но так или иначе понятно одно: классификация жилых домов очень помогает при поиске или продажах и при планировании строительства. Но всегда нужно учитывать особенности проекта и факторы, способные оказать как благоприятное влияние на ход строительства или продажи, так и отрицательное. Именно для этих целей и существуют классификации.


Зачастую люди пользуются собственным классификациями, основываясь на своем опыте, восприятии, вкусе и потребностях.
Однако, любые классификации, существующие на рынке недвижимости, не учитывают всех деталей и условий, которые могут оказаться ключевыми для покупателя. К тому же нужно помнить, что все люди воспринимают и мыслят по-разному. Именно для взаимопонимания и создаются классификации. Их может быть и много, но все они содержат схожие понятия и характеристики.

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

1. Понятие рынка недвижимоти iconКонспект лекции 4 Тема: "инфраструктура информационного рынка"
Понятие "инфраструктура информационного рынка". Основные составляющие инфраструктуры информационного рынка

1. Понятие рынка недвижимоти iconКонспект лекции 1 Тема: Сущность информационного рынка как социально-экономического явления
Одним из основных понятий современной рыночной экономики является понятие "информационный рынок". Функционирование данного рынка...

1. Понятие рынка недвижимоти iconСущность ценных бумаг, их классификация, виды, фундаментальные свойства
Этот аспект отражен в самом названии рынка: рынок нефти, рынок продовольствия, рынок недвижимости, рынок золота и т п. На рынке ценных...

1. Понятие рынка недвижимоти iconКонтрольные вопросы по курсу «Управление газетно-журнальным бизнесом»
Понятие о редакционно-издательском маркетинге. Изучение рынка периодических изданий

1. Понятие рынка недвижимоти iconПрограмма базового курса «Начинающий инвестор валютного рынка»
Основные понятия. Краткая история развития валютного рынка. Круглосуточная торговля. Основные инструменты — валютные пары. Основные...

1. Понятие рынка недвижимоти iconПрограмма базового курса «Начинающий инвестор валютного рынка»
Основные понятия. Краткая история развития валютного рынка. Круглосуточная торговля. Основные инструменты — валютные пары. Основные...

1. Понятие рынка недвижимоти iconФинансовый рынок: понятие и структура. Рынок ценных бумаг
Инфраструктура финансового рынка. Банковская система центрально звено этой инфраструктуры

1. Понятие рынка недвижимоти iconПлан лекционного занятия Понятие нормирования труда
Раздаточный материал. Экономика рынка труда. Старший преподаватель Джаманаева Алия Килымгалиевна

1. Понятие рынка недвижимоти iconКонспект лекции 9 Тема: формирование информационного рынка в странах СНГ
Этапы становления информационного рынка в странах СНГ. Характеристика этапов. Общая характеристика современного состояния информационного...

1. Понятие рынка недвижимоти iconПонятие мэо, тенденции развития мирового рынка, особенности мэо, уровни и формы мэо

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
zadocs.ru
Главная страница

Разработка сайта — Веб студия Адаманов