Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода




НазваниеОценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода
страница1/6
Дата публикации09.07.2013
Размер0.57 Mb.
ТипДокументы
zadocs.ru > Информатика > Документы
  1   2   3   4   5   6
ТЕМА 5

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА.

3. МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИСОТИ СТРОЕНИЙ (УЛУЧШЕНИЙ).

4. ИЗНОС В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ ИЗНОСА, СРОКИ ЖИЗНИ УЛУЧШЕНИЙ.

5. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗНОСА В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
В российской практике оценки недвижимости применение затратного подхода занимает особое место. На начальном этапе формирования рынка недвижимости современной России в условиях дефицита информации о сделках с объектами различного типа, этот подход к оценке являлся наиболее убедительным способом обоснования стоимостных показателей объекта оценки.
^ БАЗОВЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

1. В общем случае содержание затратного подхода предусматривает определение стоимости объекта недвижимости на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов и устареваний, характерных для объекта оценки.

При этом в состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора, инициирующего реализацию этого проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство.

^ 2. Подход основан на постулате: типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности.

Основной ценообразующий фактор – понесенные затраты.

3. Тип исходной информации для применения затратного подхода. Можно условно выделить два типа информации, которая составляет основу расчетов стоимости недвижимости: нормативная и рыночная.

К первому типу информации можно отнести все расчеты, связанные с определением стоимости нового строительства на основе нормативных данных, которые являются общедоступными и прозрачными для всех участников строительного рынка.

Второй тип информации объединяет сведения о рынке земельных участков, доходности инвестиций в строительство объектов соответствующего типа, факторов рыночной среды, определяющих функциональное и внешнее устаревание оцениваемого объекта.

Таким образом, в современном понимании, обладая определенной спецификой расчетов, затратный подход, так же как доходный и сравнительный подходы, неотделим от рынка недвижимости.

4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:

- принцип замещения (основной принцип оценки для затратного подхода; согласно этому принципу рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность больше той суммы затрат, которая необходима для покупки аналогичного земельного участка и строительства улучшений, обладающих эквивалентной полезностью, с учетом оплаты управления инвестициями в строительство);

- принцип наиболее наилучшего и наиболее эффективного использования (является ключевым для процедуры оценки недвижимости с применением затратного подхода и распространяется как на оценку земельного участка с анализом различных вариантов застройки, так и на улучшения участка с определением варианта использования, который обеспечивает наиболее высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости);

- принцип спроса и предложения (предусматривает не только возможность изменения цен на свободные земельные участки в зависимости от рыночной конъюнктуры, но и влияние соотношения спроса и предложения на ценообразование в строительстве и уровень компенсаций за управление инвестициями в строительную отрасль);

- принцип остаточной продуктивности (позволяет выделить стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, исходя из распределения доходов, приходящихся на земельный участок и улучшения);

- принцип оптимальной экономической величины (позволяет определить критерии оценки потребительских свойств улучшений, с одной стороны, и выявить оптимальные геометрические характеристики земельного участка для различных вариантов застройки, с другой стороны; несоответствие размерных параметров земельного участка и улучшений оптимальным экономическим величинам приводит к снижению стоимости объекта недвижимости);

- принцип вклада ( в контексте затратного подхода означает, что затраты на создание или усовершенствование объекта недвижимости не всегда создают стоимость, и, как следствие, стоимость созданного объекта не всегда соответствует величине понесенных затрат; иначе говоря, затраты на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость).

^ 5. Сфера применения подхода. На практике затратный подход чаще всего применяется в следующих случаях:

  • при оценке строящихся, новых и относительно недавно введенных в эксплуатацию объектов, для которых расчет стоимости строительства может быть наиболее точно обоснован;

  • при оценке специализированных объектов, не относящихся к доходной или жилой недвижимости, и для которых не могут быть выявлены и применены данные о сделках с сопоставимыми объектами;

  • при оценке для целей налогообложения, если налогооблагаемая база должна учитывать затраты на создание имущества;

  • при оценке для целей страхования рисков, связанных с нарушением целостности строительных конструкций и для других целей.

Рекомендации по использованию затратного подхода для оценки относительно новых улучшений не исключают возможность применения этого подхода и для объектов, построенных и тридцать, и пятьдесят, и более ста лет назад. В этом случае важно, чтобы оценщиком был правильно проведен не только расчет стоимости строительства улучшений, но и грамотно определен накопленный износ объекта. Кроме этого, элементы затратного подхода традиционно используются для обоснования объемов капвложений в реконструкцию или капитальный ремонт объектов, а также для расчета затрат на снос объекта.

^ 6. В соответствии с ФСО №1 «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
  1   2   3   4   5   6

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода iconТема 2 оценка стоимости зданий и сооружений (8 ч.)
Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические...

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода iconЭкзаменационные вопросы по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
Физический износ объектов недвижимости и его влияние на стоимость. Нормативный и фактический износ, порядок их определения

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода iconМетодические указания для аудиторной работы студентов Уфа 2012 Тема:...
«Методология ценообразования в здравоохранении. Оценка стоимости медицинских услуг. Оценка качества медицинских услуг»

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода iconМетодические указания по разработке разделов курсовой работы
Оценка представляет собой сложный процесс, требующий высокой квалификации специалиста – оценщика, владеющего строго определенной...

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода icon3. оценка стоимости земли и природных ресурсов
Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие...

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода iconУчебно-методический комплекс дисциплины Оценка стоимости предприятия...
Учебно-методический комплекс дисциплины «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» / сост. Е. П. Ушаков. – М. Импэ им. А. С. Грибоедова,...

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода icon4. оценка стоимости машин и оборудования
Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода iconУчебно-тематический план программы профессиональной переподготовки «Оценка недвижимости»
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода iconВопросы к экзамену по дисциплине «Оценка бизнеса»
Определение коэффициента дисконтирования с помощью средневзвешенной стоимости капитала

Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода icon1 Оценка жилой недвижимости и объектов, связанных с ней
Типовая квартира для паижк, Кредитный альянс (Ипотечный супермаркет, банк «Дельта кредит»)

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
zadocs.ru
Главная страница

Разработка сайта — Веб студия Адаманов