Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости»




Скачать 281.31 Kb.
НазваниеМетодические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости»
страница1/3
Дата публикации29.06.2013
Размер281.31 Kb.
ТипМетодические указания
zadocs.ru > Право > Методические указания
  1   2   3


Министерство образования и науки рф
Старооскольский филиал

государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования

Белгородский государственный университет

Кафедра экономики, информатики и математики




Методические указания

по оценке жилой недвижимости

по дисциплине

«Экономика недвижимости»



Старый Оскол 2012

Учебно-методическое пособие утверждено на заседании кафедры социально-гуманитарных дисциплин и рекомендовано к печати Учебно-методическим советом Старооскольского филиала Белгородского государственного университета.

Составитель:

Э.В. Жилин старший преподаватель кафедры экономики, информатики и математики Старооскольского филиала Белгородского государственного университета

Содержание


  1. Введение

    1. Пример заполнения титульного листа отчета об оценке

    2. Задание

2. Основная часть

2.1 Термины и определения

2.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки

2.3 Общая характеристика здания

2.4 Характеристика объекта оценки

2.5 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

2.6 Методы оценки стоимости недвижимости.

2.7 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

2.8 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

2.9 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

3. Заключение

3.1 Источники информации

ФЕДЕРАЛЬНОЕ Государственное АВТОНОМНОЕ образовательное учреждение высшего профессионального образования

«БЕЛГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»
СТАРООСКОЛЬСКИЙ ФИЛИАЛ

^

Кафедра экономики, информатики и математики



ОТЧЕТ

ОБ ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ


Дата проведения оценки:

Выполнил:

ФИО

Группа

Старый Оскол 2012

1.2 Задание:
Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: указать адрес(№ квартиры не указывать).

^ Категория объекта: количество комнат и материал строительства

Этаж: этаж и количество этажей

Период постройки здания: годы

Площадь: _____ кв.м. (комнаты изолированные, кухня – _____ кв.м., с\у раздельный, имеются балкон или лоджия)

^ Уровень и состояние отделки: евроремонт, без ремонта

Уровень инженерного и технического обеспечения : дополнительное оборудование и оснащение – по усмотрению студента.

^ 2. Основная часть

2.1Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

^ Подходы к оценке:

  • затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

  • сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

  • доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

^ Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

^ Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

^ Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
^ 2.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

  1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

  2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

  3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

  4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

  5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

  6. Составление и написание Отчета об оценке.




Показатель

Описание или характеристика показателя

^ Округ, микрорайон




Местоположение в микрорайоне




Преобладающая застройка микрорайона




^ Транспортная доступность

Расстояние до остановки автобуса, трамвая

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)




^ Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).

Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п.

^ Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)




Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона

Перечислить в расстоянии до 1 км

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)





^ 2.3 Общая характеристика здания


Показатель

Описание или характеристика показателя

^ Тип здания

Многоквартирный, многоподъездный панельный дом

Год постройки

2000г.

Материал наружных стен




^ Материал перекрытий




Состояние здания (субъективная оценка)




^ Техническое обеспечение здания

Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение

Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж




^ Количество этажей в здании




Состояние подъезда (субъективная оценка)






^ 2.4 Характеристика объекта оценки


Показатель

Описание или характеристика показателя

^ Этаж расположения




Площадь, кв. м: общая / жилая




Кол-во комнат, их площадь, кв. м




Площадь кухни, кв. м




Санузел

Раздельный, совмещенный

Высота потолков, м




^ Вспомогательные и подсобные помещения




Лоджия (балкон)




Вид из окон

Направление окон

^ Слаботочное обеспечение

Телефон, ТВ-антенна

Дополнительные системы безопасности

Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру

^ Состояние отделки квартиры (субъективная оценка)




Видимые дефекты внутренней отделки




^ Данные о перепланировке




Дополнительная существенная информация

Плита на кухне – электрическая, газовая. Окна – пластиковые,деревынные, стеклопакеты



^ 2.5 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

  1. ^ Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

  2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

  3. ^ Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

  4. ^ Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
^ 2.6 Методы оценки стоимости недвижимости.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный метод

  2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

  3. Метод капитализации дохода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

  1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

  2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановительной стоимости объекта.

  3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

  4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

  5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

^ Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

  1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

  2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

  3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

  4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

  5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

^ Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

  1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

  2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

  3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.

  4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.

  5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

  6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

  7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

  8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
  1   2   3

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconМетодические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости»
Методические указания к курсовой работе по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов дневной формы обучения специальности...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconСтатья в бн (2007)
Директор по развитию и оценке ООО агентства недвижимости «центр на Банковском 3», эксперт по оценке недвижимого имущества и бизнеса,...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconЭкономика недвижимости
Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconВопросы по курсу «Экономика недвижимости»
Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимости имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconОценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода
На начальном этапе формирования рынка недвижимости современной России в условиях дефицита информации о сделках с объектами различного...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconПрограмма и методические указания по прохождению второй производственной
Целью практики является проведение технической и экономической экспертизы объектов недвижимости или объектов собственности и составление...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» icon1. Понятие рынка недвижимоти
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconНа государственный экзамен
Понятие о государственном кадастре недвижимости. Цели и задачи кадастра недвижимости

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconКрыштопов Константин Николаевич с 1993 риэлтерская деятельность,...
С 1993 – риэлтерская деятельность, 1995-2009 директор по оценке и развитию ООО «Агентства недвижимости центр»

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconКак работает регистрация прав недвижимости
С 1 января полномочия по регистрации недвижимости перешло от бти к органам юстиции и нотариусам

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
zadocs.ru
Главная страница

Разработка сайта — Веб студия Адаманов