Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости»




Скачать 281.31 Kb.
НазваниеМетодические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости»
страница2/3
Дата публикации29.06.2013
Размер281.31 Kb.
ТипМетодические указания
zadocs.ru > Право > Методические указания
1   2   3

^ 2.7 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки мы пришли к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, мы приняли решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

^ 2.8 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

  1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

  2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

  3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

  4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

  5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица расчёта стоимости объекта оценки

Показатель

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Адрес

 

 

 

 

Стоимость руб

 

 

 

 

Источник информации

 

 

 

 

Имущественные права

 

 

 

 

^ Условия финансирования

 

 

 

 

Условия продажи

 

 

 

 

^ Условия рынка

 

 

 

 

Тип дома

 

 

 

 

Дата предложения

 

 

 

 

Год постройки дома

 

 

 

 

Этаж

 

 

 

 

Всего этажей

 

 

 

 

Общая площадь квартиры, кв.м.

 

 

 

 

Площадь кухни, кв.м.

 

 

 

 

Вид из окон квартиры

 

 

 

 

Наличие балкона/лоджии

 

 

 

 

Состояние и уровень отделки квартиры

 

 

 

 

Телефон

 

 

 

 

Отопление

 

 

 

 

Санузел

 

 

 

 

Мусоропровод

 

 

 

 

Лифт

 

 

 

 

Удаленность от остановки автобуса

 

 

 

 

Наличие металл. двери

 

 

 

 

Состояние подъезда




 

 

 


Стоимость объекта оценки определяется по простой средней.
^ 2.9 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

  • метод капитализации дохода

  • метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

Срын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации


  1. ^ Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:


ЧОД=ПВД – потери – ОР, где
ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы


  • ^ Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

  • ^ Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

  • Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

    • Условнопостоянные;

    • Условнопеременные;

    • Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

^ Таблица расчета чистого операционного дохода


№ п/п

Показатель

Значение

1

Ставка арендной платы, руб/мес




2

Ставка арендной платы, руб /год




3

Потери от недоиспользования, %

5

4

Годовой доход с учетом недоиспользования, руб




5

Операционные расходы, %

5

6

^ Чистый операционный доход, руб /год



1   2   3

Похожие:

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconМетодические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости»
Методические указания к курсовой работе по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов дневной формы обучения специальности...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconСтатья в бн (2007)
Директор по развитию и оценке ООО агентства недвижимости «центр на Банковском 3», эксперт по оценке недвижимого имущества и бизнеса,...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconЭкономика недвижимости
Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconВопросы по курсу «Экономика недвижимости»
Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимости имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconОценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода
На начальном этапе формирования рынка недвижимости современной России в условиях дефицита информации о сделках с объектами различного...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconПрограмма и методические указания по прохождению второй производственной
Целью практики является проведение технической и экономической экспертизы объектов недвижимости или объектов собственности и составление...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» icon1. Понятие рынка недвижимоти
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости...

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconНа государственный экзамен
Понятие о государственном кадастре недвижимости. Цели и задачи кадастра недвижимости

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconКрыштопов Константин Николаевич с 1993 риэлтерская деятельность,...
С 1993 – риэлтерская деятельность, 1995-2009 директор по оценке и развитию ООО «Агентства недвижимости центр»

Методические указания по оценке жилой недвижимости по дисциплине «Экономика недвижимости» iconКак работает регистрация прав недвижимости
С 1 января полномочия по регистрации недвижимости перешло от бти к органам юстиции и нотариусам

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
zadocs.ru
Главная страница

Разработка сайта — Веб студия Адаманов